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1950年代以来,在人口急剧膨胀、经济持续高速发展,社会对楼宇物业需求急切的历史背景下,香港地产业透过首创“分层出售、分期付款”的售楼制度、将地产公司上市集资、资产证券化等一系列制度性变革取得了迅速的发展。到90年代中后期,地产业不仅成为香港经济的重要产业之一,而且在整体经济中亦占有愈来愈重要的地位。这一时期,在种种特定历史因素的作用下,房地产市场供求严重失衡,地产物业已成为整个社会的一种看涨的金融投资以及投机工具,大量资金的涌入令地产“泡沫经济”逐渐形成。美孚新邨的总投资近7亿元,分八期工程进行,从1966年底开始动工,到70年代中期全部完成,可为7万人提供居所,其规模之大,可谓空前。美孚企业为将美孚新邨发展为一个完善的独立社区,十分重视屋邨内环境和设施的配套。八期大厦中,每期均有一个完善的商场,包括银行、酒楼食肆、杂货店、肉食店、饼店、药房、诊所、裁缝店、洗衣店等,供应居民生活需要。第四期更有一庞大商业中心,内设4层百货商场;第七期的商业中心内设中西式酒楼、大型超级市场及35间商店。屋邨内还设有6间幼稚园、两间私立中学及3间中小学校,以及戏院、保龄球场等各种娱乐设施。恒基主席李兆基认为,由于香港人口增长迅速,而且随着经济的蓬勃发展,市民收入增加,置业观念日浓,但土地供应有限,小型住宅楼宇的发展前景大有可为。〔13〕早期,恒基兆业的地盘多集中在市区,主要发展300方尺至500方尺单位面积的小型住宅,销售对象是广大受薪阶层,由于住宅和工作地点距离不远,加上交通方便,因而深受置业者的欢迎。云顶娱乐安卓版远东会的成功,刺激了华商在证券业的发展。1971年3月和1972年1月,由胡汉辉、陈普芬分别倡导的金银证券交易所有限公司和九龙证券交易所有限公司相继成立,形成所谓“四会并存”的局面。远东会、金银会、九龙会的相继成立,一方面顺应社会潮流,满足新兴工商企业对上市的殷切需求;另一方面也刺激了公众人士投资股票的兴趣,加上当时政治环境已趋稳定、外资金融机构介入以及大量海外热钱的涌入,形成了70年代初期的股市狂潮。据统计,反映香港股市走势的恒生指数在1967年8月底是58.61点(1964年7月31日为基准日,该日指数是100点),此后节节攀升,到1971年底收市报341.36点,在不到4年半时间内升幅高达4.8倍。1972年起,香港股市进入狂热阶段,升势加速,1973年3月19日达到最高峰的1 774.96点,短短一年多时间升幅高达5.3倍,每月复合增长达13%之多。〔1〕

云顶娱乐安卓版1988年,吴光正出任九仓董事局主席,时代广场正式动工。整项计划包括两幢46层和36层高的写字楼蚬壳大厦和西敏寺大厦,以及一座16层高的综合性商场,共容纳300间商店、18间食肆、4间戏院和700个泊车位,总楼宇面积240万方尺。时代广场的兴建历时5年,于1993年底落成揭幕。该建筑物可谓气势恢宏,外墙以花岗石及无框玻璃建成,墙上最瞩目处设有全港第一部巨型室外电视幕墙,大厦四周是3.3万方尺的开放式庭园广场,广场一角设有大型钟楼,其美轮美奂的外观傲视同侪,立即成为铜锣湾区最优质商厦及该区的标志。时代广场的兴建由于不需补地价,整项投资仅建筑费24亿元,而每年为集团带来的租金收入就超过9亿元,可谓相当成功。20世纪70年代末80年代初,英资的和记黄埔、九龙仓先后被李嘉诚、包玉刚收购,置地成为新兴华商觊觎的目标。面对收购威胁,置地大股东怡和的主席纽壁坚采取了“连环船”方式,即透过怡和与置地互持对方四成股权的策略去保卫置地。然而,在随后掩至的地产崩溃中,置地亏损严重,负债累累,并且累及怡和,令整个集团处于危城困守之中。其实,早在80年代,太古地产已在鲗鱼涌积极收购物业。1992年12月,太地以5亿元价格购入糖厂街南华早报大厦,3个月后再斥资7.5亿元收购华兰路22号凸版大厦。至此,太古地产在鲗鱼涌拥有物业已达8幢之多,包括德宏大厦、香港电讯大厦、多盛大厦、和城大厦、常盛大厦、康和大厦,以及南华早报大厦和凸版大厦,总楼面面积接近400万方尺。其中,已完成重建的德宏大厦和多盛大厦已相继出租,每幢新厦均以行人天桥或通道与其他大厦相连,再与太古城连接,整个发展计划将跨越下世纪。太地将这个商业城堡命名为“太古坊”,太古坊邻近地铁站和东区海底隧道出口,交通便利,极具商业发展潜力,其目标租客将是那些在中环保留一个小型办公室,但希望在鲗鱼涌找到一流办公楼的机构。

与长江实业齐名的是新鸿基地产,新地的前身是新鸿基企业和永业有限公司,由郭得胜、李兆基、冯景禧等三人联手创立,商界将三人并称为“三剑侠”。郭得胜(1911~1990年),原籍广东中山,早年随父经营洋杂批发,抗战爆发后避居澳门,开设信发百货商行。战后移居香港,在香港上环开设一间“鸿昌合记”杂货店。后来,郭氏取得日本YKK拉链的独家代理权,当时适逢香港制衣业崛起,生意滔滔不绝,其销售网络扩展到东南亚各地,赢得“洋杂大王”称号。郭氏藉此赚取他日后在香港地产界大展拳脚的资本。80年代期间,置地的大型地产发展计划主要只有两项:即交易广场发展计划和雪厂街9号重建计划。交易广场地盘是置地于1982年2月以47.55亿元的高价向港府投得。该地盘占地14.4万方尺,投资总额高达80亿元,是置地在最困难时期展开的最庞大工程。整项发展计划分两期进行。第一期工程包括两幢52层高的甲级商厦,即交易广场一、二座;第二期工程包括一幢33层高甲级写字楼,即交易广场三座,以及一座可与交易广场一、二座相连接的3层高富临阁购物商场和一个大型公众花园。〔13〕 吕景里著:《恒隆决续发展地铁港岛线物业》,载香港《经济一周》1985年7月8日,第6页。云顶娱乐安卓版到1994年底置地撤离香港股市时,置地拥有的中区黄金地段甲级商厦仅剩7幢,包括历山大厦,交易广场一、二、三座及平台、富临阁、香港会大厦、怡和大厦、置地广场(告罗士打大厦、大堂及公爵大厦)、太子大厦及太古大厦,可供出租楼面面积486.2万方尺。该年底,置地市值406.7亿元,已落后于新鸿基地产、长江实业、恒基地产、九龙仓而排第五位。

黄廷芳、黄志祥父子领导的信和集团,包括上市旗舰和控股公司尖沙咀置业,以及专责地产发展的信和地产,可以说是香港地产界赫赫有名的“超级大好友”。即使在1983年至1984年地产低潮期间,信和仍是香港最活跃、最富进取性的地产商之一。这一时期它购入的地皮就多达10余幅。不过,正因为如此,信和所受的冲击尤为严重,从1981年6月到1984年6月的3个财政年度里,信和集团所遭受的损失估计超过10亿元,几乎面临破产的局面。1999年4月,特区政府恢复卖地,在4月和6月的两次土地拍卖会上,所推出的地段均能以比市场预期高出两成的价格成交。到12月,政府推出1999年最后一次卖地,各大发展商出价谨慎,最后由长江实业以13.4亿元投得西九龙填海地段,平均每方尺楼面地价2759元,反映楼市前景仍未乐观。业内人士分析,香港地产业最困难的时期虽然已经过去,但真正反映金融风暴完结的楼市新一轮的升势,则仍未出现。美孚新邨地段坐落在西九龙风光明媚的荔枝角湾畔,原是一幅土地面积庞大的美孚油库,业主是在香港已有数十年历史的美孚石油公司。其母公司是美国一家规模庞大的跨国公司——美国纽约标准石油公司。1893年,纽约标准石油公司在中国开设美孚石油公司,取名“美孚邨”,即美丽可靠之意,在中国销售火水及火水灯。1906年,美孚进入香港,其推销的美孚灯曾名噪一时。60年代中期,美孚眼见香港市区地价昂贵,于是与美国地产公司Galbreath Ruffin Corporation及建筑公司Turner Construction Co.合组美孚企业有限公司,计划发展香港最大的私人屋邨,定名为美孚新邨。楼价的上升带动租金的全面上涨,港府于1970年6月颁布租金管制条例,不过并未能阻止租金的升势。据估计,在其后的3年间,非管制楼宇的租金逾倍飙升。其中,唐楼平均飙升130%,小型洋房飙升200%,大中型洋房升幅接近300%。结果,港府于1973年6月再颁布一项临时租金管制法例,规定从7月1日起,凡未受现行租金管制条例约束的所有战后住宅楼宇的租金均暂时冻结;被冻结租金的业主,均不得对住客加租或迫迁,否则将予以处罚。

就在时代广场兴建的同时,九仓亦展开对尖沙咀海港城的庞大重建计划。海港城一期重建计划是将两幢住宅物业重建为两幢楼高36层的港威大厦。一期重建工程于1994年完成,为集团提供了113万方尺的写字楼物业。海港城二期重建工程随即在1994年展开,将原址3幢住宅物业拆卸重建为3幢甲级写字楼,为集团再增加270万方尺的写字楼和商场面积,以进一步巩固九仓作为“尖沙咀地王”的地位。二期工程已于1999年陆续完成。据统计,1998年九仓旗下的投资物业组合已高达950.7万方尺,已超过置地而成为与太古地产并驾齐驱的大型地产投资集团。在高级住宅的带动下,中低档住宅楼价亦于1969年春夏之间开始上扬。每层面积在500方尺至900方尺的唐、洋楼混合形式中价楼宇,每方尺售价从1969年初的55元至70元上升至1970年底的120元至160元;每层面积在300方尺至500方尺的低价唐楼同期亦从每方尺50元至65元上升到100元至120元,升幅约1倍左右。这一时期,由于港府已开始大规模兴建廉租屋邨,吸引了不少低下层市民入住,故中低档楼宇的售价升势略为缓慢。《联合声明》以附件形式,明确规定了至2047年香港土地契约的安排,使困扰多时的新界土地租约问题明朗化。当年,中英两国关于香港前途问题谈判的触发点,就是新界批地契约日渐减短,所有租约将同时于1997年到期,这对投资者的信心造成了损害。《联合声明》及附件三,在肯定了香港长期以来一直作为土地政策基础的这个土地批租制度的同时,就制度本身及香港特定历史背景所引发的年期问题,提出了明确的解决方案,使得绝大部分的土地契约,包括可续期和新批出的土地契约,其年期均可跨越1997年延续到2047年,并毋须补地价。这种安排无疑有力修复了投资者的信心。1984年9月27日,即中英公布《联合声明》草签翌日,香港一位地产专业人士——高德测计师行高级合伙人杜家麟就表示:“中英协议内容中有关土地契约的最重要一项,便是承认现行土地契约及新界土地毋须补地价,续期至2047年。这项决策当可增强各界对地产市道的信心,并有利地产业的发展。”香港地产业藉此进入新一轮地产循环周期。随着整体经济的收缩,香港各大小公司的财务状况普遍恶化,部分过度冒进的公司被迫清盘、倒闭或大幅收缩业务。典型的个案包括港基银行被挤提,香港八佰伴、百富勤、正达证券、正达财务、福权证券,以及明丰旗下的集本证券等连串公司的清盘,给香港的投资者造成相当大的心理震撼。其中,最具震撼力的是百富勤的倒闭,百富勤在1988年成立以来的短短10年间,一跃而成为香港最著名的证券公司、亚洲区内(不包括日本)最大的商人银行之一。百富勤因大规模投资印尼债券,在金融风暴中泥足深陷,终因无法筹措资金清偿一笔到期债务而被迫清盘,其倒闭在香港引起相当大的心理震动。

1998年初农历新年后,香港各大发展商纷纷减价出售旗下新楼盘或剩余单位,引发1998年首轮减价战。当时,新鸿基地产在推出帝琴湾时带头减价,持货沉重的信和置业即时跟随,将海悦豪园和泛海轩、峰华轩两个新楼盘分别减价一成半及三成,令呆滞的楼市转趋活跃。四大屋邨中,蓝田汇景花园地段于1988年4月由长实联同中信集团投得,该财团向港府补地价10亿元,在蓝田地铁站上盖兴建20幢28至34层高住宅楼宇,约提供4 100个单位,从1991年起陆续建成。茶果岭的丽港城和鸭脷洲的海怡半岛则是由和黄联营公司联合船坞将青衣的船厂用地与蚬壳石油公司在茶果岭及鸭脷洲的油库用地交换,以及香港电灯集团将电厂从鸭脷洲迁往南丫岛后所得,其中,丽港城计划兴建55幢住宅楼宇,提供逾8 000个住宅单位,可容纳2.5万居民,从1990年起陆续建成。海怡半岛则计划兴建35幢住宅楼宇,提供逾10 000个住宅单位。云顶娱乐安卓版鹰君崛起的关键,是70年代中期以后积极发展市场急需的工业楼宇。1975年,鹰君看准时机,将自身资金约1 500万元及向银行举债大量购入工业用地,1976年后香港经济复苏,对工厂的需求大增,鹰君把握良机全力推出厂厦楼花,仅1977年就售出工业楼宇280万方尺,价值4亿元。1978年,大量内地移民涌入香港,对住宅楼宇需求增加,鹰君适值大量资金回笼,正好用作购买住宅用地。该年,鹰君购入地盘多达11个,其中包括机场附近一幅兴建酒店用地及尖东富豪酒店地段,后来地价、楼价急升,鹰君的资产大增。

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